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                关于要求进一步加强住宅小区物业管理的建议
                文章来源:   发布时间:2019-01-31  
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                县十六届人大三次会议代表建议、意见

                    16

                    由:关于要求进一步加强住宅小区物业管理的建议

                提建议人:江口代表团曾庆智

                    由:近年来,随着我县城镇化水平〓提高,小区住宅▽蓬勃发展,这一模式既有利于城市综合管理水平的提高,也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础,而物业管理水平又是体现和谐社会的重要ξ 指标。目前,我县物业管理公司达到9家,管理的住宅小区过十个,物业管理可以说涉及到千家万户,物业管理行〓业发展速度非常快,但随之而来的是物业公司与业主之间的矛盾也日益突出,矛盾主要集中在物业费的收取及物业服务质量问题上,物业公司与业主的矛盾日益尖锐,因此,加强物业管◇理已成当务之急

                一、当前物业管理存在的问题

                (一)部分物业公司服务质量不佳。一些◣物业公司不能摆正位置,错误地认为自己是管理者,业主是管理对象现实中,物业公司无视业主的正当权利和合理要求,不认真履行服务合同,处理问题简单、粗暴,经常与业主产生摩擦如安保措施不↑到位,任由社会闲杂人员出入小区;对小区内乱停车、乱丢垃圾、涂鸦、破坏绿化带等置之不理或相互推诿;对小区绿化々维护、公共设施破坏绿化带等置之不理或相互推诿;对小区绿化维护、公共设施损坏维修不及时,甚至无人问津;有的物业公司还通过改交∞小区内公共绿地通道的用途,增加收费项目,此后又不公开使▅用账目,造成与业主间的矛盾。

                (二)部分业主公共责任意识淡薄,拒交☆物业费。我县引入物业管理模式的时间不长,业主尚未真正树立“花钱买服务”的意识。业主群体庞大且分散,素质、想法和做法参差不齐,一些业主社会公①德缺失,我行我素,不愿自觉接受物业公司的管理。另一些业主在发生纠纷后完全以个人感受对物业服务进行评价,一旦对服务↙不满意就拒交物业费。更多的业主将自己当成旁观者,不习惯于通→过集体决策表达自己的意愿,而是怀着从众心理,观望事态发展,不主动交费,由此造成欠费之风。近年来,随着市场房价不断上升,众多业主购房后大量空置,他们普追存在一种错误心态,即我没有接受物业公司的服务,就不应交纳物业管理费,更多的物※业费纠纷由此产生。

                (三)开发商遗留问题加重了物业矛盾。开发商选定的前期物业公司先于业主进驻小区,业主交纳一定数额的物业费后方可领取房屋钥匙。多数业主是从老城区或农村搬︾迁至小区内居住,没有交费的意识,在购房时开发商又没有很好组织业主与物业公司就今后★物业管理问题进行治谈,业主初次交费的目的不是自愿接受物业公司管理和服务,而是为了更快获得房屋使用权,自始双方就存在相互猜忌心理,这为日后双方发生更¤大纠纷埋下隐患。一旦房屋∞在装修或使用时存在开裂、漏水等开发商遗留问题,业主会当然地将问题归结于物业公司,使业主和物业公司的矛盾更加尖锐。

                (四)物业公司与业主间缺乏有力的沟通平合。国务院◤出台的《物业管理条例》虽然明确了小区业主委员会的权利、义务职责,但大部分业主委员会未能真正行使好权利,担负起☉职责而且我县的小区很多都没有成立业主委员会,目前只有5个小区成立了业委会,已有业↓主委员会成员的产生未能真正体现民主性、代表性,往往以不愿得罪人的心态处理物业事务,有的甚ω至根本就是不履行职责。业主委员会的功能未能有效发挥,也是造成当前物业矛盾不能及时排解,大量积压的原∴因。

                二、加强我县物业管理的建议

                (一)出台相关规范性文件。针对№物业管理行业存在的问题,相关职能部门应根据国务院颁布的《物业管理条例》结合本县实际情况充分调研,尽快研究出合物业管理的规范性文件,以规范性文件约東物业公司、业主、政府相关职能部门之间的权【利和义务,以及解决纠纷的途径。

                (二)加大行业监管力度。行业主管部门应履行好对物业公司监管职责,受理业主对物业公司的投诉,及时制止物业公司的违法违约行为,责令其整改或子以处罚。并可以考虑成立物业管理协会来加强物业公司的自我管理和约束。建议选聘熟悉物业管理的人士和有关法律人士组建↑物业管理调解委员会,及时处理好物业管理的纠纷和矛盾。

                (三)提高公共责任意识。政府相关部门可采取多种形式,多措并举,宣传物业管理的重要性,宣传诚信理念,帮助业〖主树立“花钱买服务”意识。各行政事业单位党员干部,特别是领『导干部,应ζ自觉按时足额交纳物业费,发挥示范带头作用,争做文明业主。

                (四)发挥基层组织、居委会的媒介作用。物业∑ 所在地的政府组织、居委会应积极发挥桥梁媟介作用,为物业公司和业主搭建交流平台,消除双方之间的隔。一方面增强业主对物业公司的信任,消除业主的抵触情绪,另一方面加强对物业公司的监督维护业主的合法⊙权益。住建部门应加强社对区居委会的业务指导,协助住宅小区召开业主大会、组建业委』会,让业主开展自治工作;整合各种资源,把物业管理纳入辖区综合治理范围,把创建文明小区、安全小区与优秀物业管理小区结合起来;利用社区居委会ㄨ的优势,及时处理和调解业委会、物管、业主之间的矛盾和纠纷。

                审查意见:请县住房和城乡规划建设局办理并答复代表。

                 

                 

                 

                关于对县十六届人大三次会议

                16号提案的答复

                尊敬的♀曾庆智代表:

                您好!您提出的“关于要求进一步加强住宅小区物业管理的建议”收悉。您的这一建议提◣得很好,对我县物业管理活动中存在的问题指向非常明确,这些问题也是制约物业管理水平和物业服务质量提升的关键性问题。经我们认真研究后现答复如下:

                一、目前我局在物业管理实际工作中发现的主要问题

                (一)物业管理企业服务业主意识不强。

                物业管理企业不能正确摆正自己的位置,没有树立顾客就是上帝的宗旨,服务意识不强,服务质量不高,致使业主从服务对象转变成了被〗管理对象,物业从服务位置转变成了单纯的管理位置,引发业主不满。

                (二)业主委员会√没能真正起到桥梁纽带的作用。

                业主委员会是小区业主自发选举产生的自治组织,是业主与物业管理公司、相关职能部门沟通联系的桥梁纽带。成立业主委员会时,业主们往往都充满着期待,希望通过业主大会积极参与小区的各项事务,提高小区的服务管理水平营造良好的居住环境,真正发挥主人№翁的精神。但从目前五个成立了业主委员会的小区来看,效果并不理想,甚至造成了混乱。造成出现这种局面,主要是业主委员会委员没有充分认识到该项工作的困难性,没能真正树立热心为业主、为小□ 区服务的意识。业主委员会在工→作过程中,既要面对物业管理公司、相关职能部门,又要画对业主这一庞〗大的群体所处理的事情教多而且繁琐,还经常受到业主的指责设骂。因而,部分业主委员会委员的热情开始减退,认为业主委员会工作本来就没有报,是无偿为业主、为小区服务的,反而吃力不讨好,纷纷提出辞职,造成业主△委员会名存实亡没有真正起到桥梁纽带的作用。

                (三)业主素质有待提高。

                一是部分业主不服从物业管理公司的管理,乱丢垃圾乱堆杂物、车辆乱停乱放,认为只要交了物业管理费就是理所当然的,至于▂小区怎么管理、如何管理好是物业管理公司的事情,增加了物业管理的工作难度。二是部分业主期望值过高,对业主委员会、物业管理公司工作未能给予应有的理解、尊重和支持。遇到小区管理不到位的情况,往往采取指责、漫骂的板端方∩式,甚至在业主群上进行人身攻击,激化矛盾。

                (四)规划的前瞻性不够。

                我县的部分小区,在规划方案审批时前瞻性不够,未能充分考虑到未来激增的车位需求,造成停车难◥问题突出。部分无停车位的业主贪图方便,随意将车停在小区道路上,墙塞消防通道,引发安全隐患。

                二、针对您提出的几个方面,为进一步加强我县住宅小区的物业管理工作,我们在下一步将重点做好以下几项工作:

                (一)进一步加大对物业管理从业人员在职培训力度。调查了解目前我县◣物业管理从业人员的基本素质和在物业管理活动中遇到的难点间题,有针对性地制定不同人员、不同岗位、不同类型住宅小区从业人员的在岗培训计划,力争在一年内分层次、分类型≡将现有从业人员轮训一次,不断提升物业服务管理人员的素质。

                (二)不断完善物业服务企业诚信档案。加强对物业管理企业日常经营活动的巡查和专项检↓查,对发现的违法违规行为坚决进行查处,并∮在政府门户网站上进行通报,记入企业诚信黑名单。

                (三)加大对物业管理相关政策法规的宣传力度。目前√可依的物业管理政策法规已相当完善,除了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》,肇庆市╲人民政府还出台了《肇庆市物业管理办法》,可操作性更强。要通过物业管理政策法规●进社区、与媒体进行合作宣传等手段,全面加强物业管理法律法規的宣,帮助业主、物业管理公司明确物业管理活动中各方的责、权、利,让业主树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念,真正参与到物╳业管理活动中来。

                (四)镇人民政府、居民委员会应切实承担起推进成立业主大会的ξ工作。接照国家住建部己明确的成立业主大会的程序,镇人民政府、居民委员会应认真履行好指导住宅小区成立业主大会的职能,积极做好♀宣传引导工作、激发广大业主关爱小区、热爱公益事业、关心小区管理,把“小区是我家、人人有责维护”的意识交为每个业主的实际行动▓,提升业主自愿成立业主委员会的意识,选举出热心公益事业、责任心和组织『能力强的业主为业主委员会委员。

                (五)优化、提升对住宅小区规划设计方案的审批。按照“高起点”规划的要求,不断优化住宅小区的规划设计方案,确保小区有完善的基础配套设施,尤其要提高小区停车位的配置比例。

                感谢您对物业管理行业的关心和支↘持,并欢迎今后提出更多的宝贵意见和建议。

                 

                封开县住房和城乡规划建设局  

                2018年9月28日      

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